これが本当の地域コミュニティ -前編-
☆ Pray for Japan
作ろうと思ってできるものではない、そんなエピソードがあります。
祖母が東京に来た初夏のこと･･･
今からちょうど10年前、九州は佐賀県伊万里市の外れに住んでいた祖母。
80歳になり、1人暮らし。
今後のことも考えてと、東京にある我が家で一緒に暮らすことになった。
長男である私の父が、何度か東京に来るよう説得したらしい。
長年住んだ実家を明け渡して、慣れない東京で暮らすことは、
おそらくこちらへの気遣いもあったのだろう。
[絵に書いたような田舎町]
祖母の家には、幼いころ良く行った。
家の前には田んぼ、その先には山、田んぼの横に小川が流れ、歩いて５分で海に着く。
絵に描いたような田舎町、夏休みの宿題、日記の題材には事欠かなかった。
町は小さくて、大きなスーパーもない。
東京で暮らしている私にとっては、正直不便と感じることもしばしば。
海･山･川で遊ぶ他、することがない。
夜は想像以上に暗く、いつも節電モード･･･。
でも、家の前にはホタル、見上げれば満点の星空、今となっては貴重な体験を幾つもした。
生まれて初めて見たホタル
[町はひとつの家族]
この町はなぜか温かい。
近所の皆が仲良しで、家の前を人が通れば、
「おばあちゃーん、元気！？野菜いる？」と声が掛る。
町全体が一つの家族のようにも思える。
この感覚、なかなか体験できるものではない。
こんな所があるのかと、幼いながらに驚いたのを覚えている。
何十年も住んだ町を離れると決意し、別れの日が刻一刻と近づいてくる。
どのような心境だったのだろうか。
採れたての野菜
[さよならは言いたくない]
東京に来ることが決まって、少し経った頃だった。
「みんなにさよならは言いたくない」
祖母はそう口にした。そういうのが苦手らしい。
きっと、離れたくない気持ちが大きくなること、分かっていたのだろう。
それでも、家のこと、庭の木々草花のこと、
誰にも言わないわけにはいかない。
祖母には大親友がいた。
「さとちゃん」というおばちゃん。
小さい頃は私も「さとちゃん」と呼ばれていたので、よく覚えている。
大親友の「さとちゃん」にだけは全て話した。
「他の誰にも言わないでほしい」と付け加えて。
to be continued ...
この続きは明日更新
- 別れなのに温かい気持ちになりました…
『 スマートシティ 』 と近未来生活
☆ Pray for Japan
自然災害、地球環境問題、人口減少、加速する高齢化･･･
地域の在り方が問われている昨今。
地球にも人に優しい街づくりが求められている。
日本では東日本大震災が一つのきっかけとなりそう。
太陽光発電、ゼロカーボン、災害に強い広域分散型のネットワーク/クラウドデータセンター etc...
スマートシティに対する注目度は今後さらに高まる。これは間違いありません。
そもそも「スマートシティ」とは･･･
何がスマートなのでしょうか。一度は聞いたことのある言葉だと思います。
最近話題の太陽光発電や風力発電などの再生可能エネルギーを使い、都市のエネルギー構造を効率化した環境未来都市。
簡単にいえばそんなところでしょうか。
効率化にはITを利用
エネルギーや交通などをITを利用して制御し無駄をなくす。
家庭同士やオフィスビル同士と発電所などを双方向で通信できる情報網と送電網でつなぎ、家庭で余った電力を不足している家庭に送電するなどして需給バランスを最適に保つスマートグリッド(次世代送電網)などが中核技術となる。
世界中が注目するスマートシティの市場規模は今後約20年で3,000兆円を超える。桁が違うとはこのこと。
現在も多くのプロジェクトが進行中なのです。
世界の先進スマートシティ
マスダールシティ -Ｍａｓｄａｒ Ｃｉｔｙ-
2015年完成予定、総事業費は約2兆円
政府資本運営のムバダラ開発公社子会社「アブダビ未来エネルギー公社」が開発
イギリス建設会社「フォスター・アンド・パートナーズ」が設計
日本企業は東京電力/ジャパン石油開発/三菱商事/三井物産などが参画
太陽光発電などの再生可能エネルギーを利用して、持続可能なゼロカーボン/ゼロ廃棄物都市の完成を目指す。
完成イメージ You-Tube
じっくり見たい場合はこちら
Masdar City - YouTube
まさに未来都市といった印象です。
これから、都市のあり方は大きな変革を遂げていくのかも知れません。
☆ Pray for Japan
不動産戦略カフェ にて
☆ Pray for Japan
気軽に、でも戦略的に･･･不動産について考えるカフェ
運営者は私個人(記載事項も当然個人見解です)
twitter ID satoshi_su
不動産鑑定士 Certified Real Estate Appraiser
不動産戦略アドバイザー JAREC Certified Adviser for Property Strategy
最近改めて思うのですが、
もっとしっかり評価した方が良い不動産、結構あります･･･
鑑定評価書をとりたい。価格意見書(レポート)がほしい。でもどうやって！？
という声も 時折聞こえてきます。
★☆★☆ なので、ご紹介までに ★☆★☆
本当の鑑定評価を依頼したいというご要望、お受けします。
イメージとしては･･･
まず、ざっくばらんに話をして、具体的な対応方法を検討。
そして正式に鑑定することになります。
ざっくばらんな話とは！？
こんな物件だけどできる？
費用はどれくらい？いつまでに必要なんだけど
家賃交渉に使いたい、説得力の高いレポート作成できる？
内容についてわかりやすく口頭説明して欲しい
etc...
ＯＫです。こちらも正直にお話します。
なので、なんでも相談してみてください。
一級建築士や他の専門家とのコラボ対応も可能です。
日本全国はもちろん海外不動産についても対応できます(応相談)。
実績としては戸建住宅、マンション、オフィスビル、商業施設、物流施設、工場、ゴルフ場、開発用地、遊休地 etc...
価格でも賃料評価でも、できないものは基本ありません。
実は100件あるんだけど･･･
1件はもちろん、10件でも100件以上でも。
英文対応もＯＫ。
ちなみに･･･ 相談はもちろん無料です 念のため ww
☆ Pray for Japan
ようやく完売した！？ その背景
☆ Pray for Japan
折込広告がよく入る。電車の広告も長きに渡り目にしてきた。
設備などはまずまずのようだ。そんなマンションがあります。
あれ！？また広告が…
どうやらこのマンション、売行きがイマイチなようです。
実は私もマンション購入時に見かけましたが、立地環境が好みと違ったので、
そもそも候補には入れていません。
何気に価格も高い。すぐに売れる価格ではないかな…という印象はありましたが。
竣工後2年弱が経過した頃、地震が起きた。
しばらくして再び、広告が出ていました。
まだ売れ残っているのか…あれ！？
見せ方が少し変わっている。
免震、セキュリティの充実、液状化リスクが低い etc...
これまでより短期間で広告は姿を消しました。
売れたのかな？
地震後は免震、自家発電、優良地盤を売りにした広告が圧倒的に増えている。
住まいに関する不安が購買意欲を掻き立てているのかも。
揺れたけど地震では壊れなかった。
これが都内マンションの「買い判断」につながっている。
建物被害が違ったら、売行きは変わっていたかも知れません。
☆ Pray for Japan
世界一高いマンション ●億円！？
想像してみてください。
このクラスになると広告には出てきません。
ターゲットが狭くて広いので。
| No. | 狭くて広い！？その訳は↓↓ |
|---|---|
| １． | 世界一マンション London |
| ２． | アジア一マンション Hong Kong |
| ３． | 日本一マンション Tokyo |
居酒屋/ダイニングバー 選びに役立つ視点
☆ Pray for Japan
週末は「飲み会」「ちょっとしたパーティー」なんて方も多いのでは！？
そんな時、ホームページやグルメサイトを見てお店を決めるのは今や定番とも言えます。
重視するのは･･･
料理やドリンク、値段については当然ですね。
重要度の上位に来るのが " 店内の雰囲気 " ではないでしょうか。
店の内装、スペースの取り方は、私たちの満足度に大いに影響します。
雰囲気というと、照明による効果もあるでしょう。
どのくらい明るいのか、足下が明るいのと、全体が明るいのでは、印象がだいぶ変わってきます。
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さて、ここまではホームページやグルメサイトを見れば概ねわかります。
ただ、スペースの取り方は写真によって曖昧になりがちですね･･･。
そうです。ここからが本題です。
お店の広さ、当然ながら限りがあります。
建物スペースという物理的な、そして支払家賃という経済的な縛りもあります。
Coffee Break
お店の広さには限りがあり、経営者はそれに見合った家賃を支払っている。
お店の形状も様々
広い、狭い、四角い、ギザギザしている、細長い etc...
こうした条件がお店の善し悪しに影響するのは間違いありません。
でも、お店の広さ、形状はなかなかイメージがつかみにくい。席数が一つの目安にはなりますが･･･
席が密集、通路も狭く、ホームページで見たお店のコンセプトと違う･･･まったくラグジュアリー感なし。
そんな経験ないでしょうか。
もちろん、狭いからこそ味のあるお店はあります。これはコンセプトに合っているので良いのです。
お店の広さを知る手段の一つが地図です。
地図を見て、建物の規模･形状を見ると、どんな店内かある程度想像できます。
ホームページやグルメサイトの写真と併用すれば、ほぼ間違いないでしょう。
お店選びにGoogle Map 等、結構使えます。
☆ Pray for Japan
風水と不動産価値
☆ Pray for Japan
風水の専門家は
「大いに関係ありだ！」
不動産の専門家は
「関係するのは、風水を気にする人だけだ…」
おそらく、そんな見解でしょう。
私は不動産鑑定士ですが、見解が異なります。
そもそも風水って占いのようですが、
根本的には、不動産の価値を考える際の快適性に他ならないと思うのです。
◯東南向きの住戸が良い
◯風通しが良いとプラス△日当たりが悪い
△ジメジメしている住戸
こうした要因は賃貸マンションの稼働率に影響します。
△が多い分譲マンションなら売れにくい。
結果、家賃を下げ、価格を下げる必要が出てくるでしょう。
いずれも、私が通常行っている評価で織込み済です。
もちろん、全ての風水要素を織込んでいるわけではありません。
住んでいる人の使い方や家具配置などで、改善できる部分もあります。
この話、マンションだけでなく、土地についてもいえます。
土地の欠けは風水上も不動産価値的にもマイナス。
方向性は同じということです。
土地の形が悪いとなぜマイナスなのでしょうか！？
下の土地、掘り下げて検討してみましょう。
☆ Pray for Japan
デューディリジェンス -不動産証券化-
☆ Pray for Japan
デューディリジェンス全般については
デューディリジェンス を捉える - 不動産戦略 Cafe
今回は不動産証券化の話を、補足的に•••
証券化検討段階でアレンジャーがストラクチャーの検討、資金計画の策定に加えて、
物件の価値を把握するために下記DDを外部専門家に委託し、各種リスク分析やキャッシュフロー予測を行い、投資価値を判定。
| 調査 | 担当専門家 |
|---|---|
| 物的調査 | 建設会社、環境調査会社 |
| 法的調査 | 弁護士 |
| 経済的調査 | 不動産鑑定士 |
私は不動産鑑定士です。なので経済的調査が専門となります。
この経済的調査は証券化後も定期的に実施しています。
J-REITの投資法人ホームページで一部概要が公表されています。
上記の他、真正売買、倒産隔離、各種契約書の有効性については弁護士、会計上・税務上の処理等については公認会計士・税理士が各種意見書の作成やアドバイスを行います。
例えば、オフィスビルの場合･･･
「物的調査」により敷地状態から設計施工といった土地建物状況、更にアスベストや土壌汚染等の環境リスク、耐震性等のハード面の調査
「法的調査」により賃貸借契約等の私法調査、各種法令諸規制の公法調査
「経済的調査」により一般経済情勢の他、地域特性、昨今のオフィスマーケット分析(需給バランス、取引、賃貸動向調査)、費用性、市場性、収益性からみた物件の価格調査
ざっとこんなところですが、物件によっては結構複雑だったり、問題を多く抱えていたりします。
DDでは、このモヤモヤをスッキリさせて、適正価値を判定します。
☆ Pray for Japan
