デューディリジェンス を捉える
☆ Pray for Japan
デュー・ディリジェンス（以下「DD」）とは
一般に投資家が投資判断を行うために実施する企業や不動産、金融商品等の調査アメリカで生まれたDDという概念･･･
当初は企業が証券を発行する際に、開示情報が証券法規定の開示基準に適合しているかを精査する業務だった。日本では･･･
1990年代後半、外資系機関投資家が不動産市場への参入を開始して以降、
いわゆるバルクセール市場拡大の頃、急速に浸透してきた経緯がある。
また、CRE、PRE戦略においても、DDの重要性はこれまで以上に高まっているはず。
企業不動産戦略 - 不動産戦略 Cafe
このように、DDは対象不動産や企業等の価値を見極め、リスクを明らかにすることで、リスクの最小化とリターンの最大化を図るものなのです。
が、その目的･性格は様々、案件の特性に応じて調査内容を吟味、構成する必要はあります。
例えば、M&Aの事前調査では対象企業の価値を把握するために、不動産鑑定士などが行う不動産DD（環境DDを含む）に加えて･･･
| DD種類 | 担当専門家など |
|---|---|
| 市場環境や事業･収益構造等から事業将来性を見極めるビジネスDD | 経営コンサルタント |
| 財務･税務DD | 公認会計士、税理士 |
| 契約内容や係争案件等の法務DD | 弁護士 |
| 経営者や社員のスキル、人事･労務制度等の人事DD | 人事コンサルタント |
こんなところでしょうか。
もちろん、企業規模や業態によっても調査内容は異なります。
☆ Pray for Japan
震源地の衝撃〜小惑星の衝突
☆ Pray for Japan
地震から時は流れ･･･。
「まだまだ復興はこれから」
「オフィスビルに物理的損傷はほとんどなかった」
「製品の出荷に大きな影響が出た」
「液状化の影響を間接的に受けた」
環境によって意見は様々。
震源地に目を向けてみると･･･
やはりＭ9.0 という数値のインパクトは大きい。
阪神大震災のＭ7.3 を大きく上回る。
遙か昔、小惑星が地球に衝突して恐竜は絶滅した。
そのときの衝撃はＭ11 と推定される。
| 地震名など | Ｍ |
|---|---|
| 兵庫県南部地震(阪神淡路大震災) | 7.3 |
| 東北地方太平洋沖地震(東日本大震災) | 9.0 |
| 小惑星衝突(恐竜絶滅) | 11 |
そもそもマグニチュード(Magnitude)とは何か。
エネルギーの大きさを表す数値(尺度)
マグニチュードは地震エネルギーの対数と線形関係にある。
具体的には･･･
Ｍが「１」増えると、地震エネルギーは32倍
Ｍが「２」増えると、地震エネルギーは1024倍(32×32)
上の例では、小惑星衝突と東北地方太平洋沖地震のＭ差は「２」
エネルギーは約1000倍ということになる。
その差は大きい。
但し、他の地震Ｍとの比較でいうと、
小惑星衝突レベルに大きく近づいた地震であったともいえる。
☆ Pray for Japan
「銀座」 高級ブランドショップの賃料
☆ Pray for Japan
銀座や表参道を歩くと、きらびやかな建物が多いことに気付く。
高級ブランドショップなどの旗艦店がそれです。
国内外の有名建築家が設計した建物は、ハコというより美術品に近い。
ブランド力やブランドイメージを象徴する店舗は「立地良し」「建物高価」。
となると･･･家賃は相当高くなる。
["歪み"という美しさ]
国内屈指の賃料相場
銀座中央通りの１階坪当たり賃料は１５万円を超える。
この水準は日本一、ここより家賃相場が高いエリアは他にありません。
単価について考える - 不動産戦略 Cafe
不動産の単価 ☆ 注意報 - 不動産戦略 Cafe
感覚としては、店舗で坪３万円を超える家賃はそこそこ高い(場所がよい)イメージです。
その５倍･･･商売繁盛しないとやってられないですよね。
この地域だから成立する賃料
銀座の高級ブランドショップって本当にそこまで繁盛しているのでしょうか！？
売上の一部が家賃として支払われるので、売上が一定以上ないと、撤退ということに･･･
ところが、必ずしもそうではないのです。
高級ブランドの旗艦店は世界の名だたる通りに出店しています。
ニューヨークのマンハッタン五番街、パリのシャンゼリゼ通り、
ロンドンのニューボンドストリート、ミラノのモンテナポレオーネ通り
こうした一等地に出店することは、
一流ブランドの証しでもあり、世界規模で考えても抜群の宣伝効果がある。
旗艦店が他店舗の売上ＵＰに大きく貢献するのです。
つまり一等地への出店は、全社的採算性を考慮したもの、
「その店舗のみで採算がとれるか？」が絶対ではないということです。
☆ Pray for Japan
[全体を見る･･･]
店舗の家賃っていくら？
☆ Pray for Japan
私たちがマンションを借りるように･･･
街で見かけるお店も、その多くは家賃を払って店舗スペースを借りています。
表参道や銀座のブランドショップも、新宿のファストファッション店舗も、最寄駅の居酒屋もそうです。
以前取り上げた郊外のショッピングセンターも家賃を払っています。
不動産の単価 ☆ 注意報 - 不動産戦略 Cafe
[スタバも当然家賃を払っている]
家賃を取り巻く関係
３つの登場人物
| 登場人物 | 説明 |
|---|---|
| Ａさん | 土地建物を持っている人(お店を貸す人) |
| Ｂさん | そこで商売したい人(お店を借りる人) |
| Ｃさん | お店の売り上げに貢献する人(お客さん) |
商店街ではＢさんとＣさんのやりとりしか見えませんが、
実はＡさんもオーナーとして、Ｂさんと密接に関わっているのです。
お店の売り上げはＢさんが気にしていれば良いのですが、Ａさんにとっても重要なことです。
なぜか！？
お金の流れを考えると明確になります。
家賃を理論的に考える
３つの視点からの考察
| 視点 | 方法 |
|---|---|
| 貸主 | オーナーＡさんの費用に着目 / 店舗を建てて運営することをイメージ |
| 借主 | Ｂさんの店舗売上に着目 / 借りたお店でいくら稼げるかをイメージ |
| 客観的 | 似たような物件に着目 / 周辺の家賃相場をイメージ |
不動産オーナーＡさんにとっては
貸すために土地を買って、建物を建てて･･･数億円の費用を掛けています。
また、その後も建物のメンテナンスや毎年支払う土地建物の税金など、諸経費が掛かるんです。
これをカバーできないと、不動産オーナーとしての運営が成り立ちません。
この費用面から見たオーナー視点の家賃を150万円としましょう。
店舗運営者Ｂさんにとっては
お店で商品を売って、得たお金のうち、一部を家賃として支払うことになる。
当然、店舗運営上の支出もあるので、売上に占める家賃割合が一定水準を超えると赤字になることも。
この売上面から見た借主視点の家賃を130万円としましょう。
店舗運営者Ｂさんにとっては
同じような売上が見込める物件であれば、家賃は安い方が良い訳です。
家賃が同じなら、高い売上を期待できる物件の方が良いということです。
なので、周辺の賃貸データは参考になるし、時に高い説得力を発揮します。
この賃貸マーケットから見た家賃を140万円としましょう。
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
- -
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
130万円〜150万円まで３つの異なる家賃が出てきました。
あとは、説得力に応じて検討していくことになります。
☆ Pray for Japan
※算出過程や結論の導出等は話が複雑になるので省略
[単純そう･･･]
「マンションは管理を買え」って言うけれど･･･
☆ Pray for Japan
マンションにちょっと詳しい人はこう言います。
「マンションは管理を買うんだ！」
はぁ。で、どういうこと！？
それが自然な反応だと思います。
「マンションの資産価値」、これが一つのキーワードとなりそうです。
戸建住宅とマンションの違い
| No. | 両者の違い |
|---|---|
| 1 | 自分や家族以外の多くの世帯が住んでいる |
| 2 | 共用で利用するエントランスや廊下などがある |
| 3 | 管理組合があり、維持･修繕など、個人で行う範囲は限られる |
主な違いはこんなところです。
いずれも、マンションには「多くの世帯がいる」ということ。
これがポイントになっています。
自分でマンションを維持管理しようとしても、そう簡単にはいきません。
The Arch - 香港の超高層/超高級マンション - ここにも多くの人が住んでいます
資産価値と管理の関係
管理を軽視するとどうなるか•••
時間が経てばわかります。
例えば•••
2011年に新築マンションを購入、時間軸を20年先に進めましょう。
−−−
2031年
−−−
20年経過した今、マンションを売却するとします。
買いたい人は立地、建物グレード、現在の状態なんかを見ると思うのです。
維持管理をしないで放置状態の場合、すでにマンションはボロボロでしょう。
それだけでは有りません。
１．今後さらにボロボロになることが予想できる
２．近い将来修繕費が大幅に増える可能性がある
将来を考えると、より安い価格でしかこのマンションを購入しない。
同種物件と比べて相当見劣りするので、他の物件を選択する可能性が高い。
購入希望者が少なく、さらに安い価格でないと売れない･･･。
まさに、負のスパイラル状態。
適切な管理をした場合に比べて
「資産価値は相当低い」ということです。
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
- -
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
「年の割に若く見える」「年の割に･･･」そんなイメージでしょうか。
「素敵な年の重ね方」には立地、建物グレード、「管理の善し悪し」が大きく影響します。
といっても、新築の場合は管理状態がよく見えません。
管理会社や管理内容を考えること。ぱっと見のハードだけで判断しない方が良いようです。
☆ Pray for Japan
購入マンションを振り返る
☆ Pray for Japan
マンションを購入して1年と少々。
購入に至った理由
これは単純な話です。
| No. | 主な理由 |
|---|---|
| 1 | ライフスタイルの変化 |
| 2 | 家で思い切りピアノを弾けるように |
| 3 | 買い時と思われる経済環境 |
ピアノ可で賃貸だと選択の幅が狭い(地理的範囲を広げる必要もある)･･･
マンション市況が底に近かったこと、低金利や税制優遇なんかも後押しする形に･･･
物件の選択
地域
馴染みのある路線、地域が良かったので、ある程度絞って探した。
立地
繁華というよりは閑静な住宅街を希望した。
近くに魅力的な公園があることもポイント。
駅徒歩10分少々は許容、但し、駅力がそこそこあること(急行停車、駅前店舗多い etc...)
建物
完成した物件を見て判断。
新築できれいなのは当たり前なので、
築年数の経過が楽しみだと思える、そんなマンションが良かった。
外壁などの風合い、植栽の状況など。
決め手は建物に囲われた広大なガーデン部分だった。
専属の庭師もいるようなので、季節ごとに楽しみがある。
あとは住む街、住む家に愛着を持てるかどうかだ･･･
と思っていたが、すっかり落ち着く街･家となっている。
世界一高いマンションっていくらでしょう？
このクラスになると広告には出てきません。
ターゲットが狭くて広いので。
| No. | 狭くて広い！？その訳は↓↓ |
|---|---|
| １． | 世界一マンション London |
| ２． | アジア一マンション Hong Kong |
| ３． | 日本一マンション Tokyo |
不動産の価値は路線価をみればわかる！？
☆ Pray for Japan
路線価･･･土地の税金算定のために、この通りは50万円/平米
といった、路線(道路)ごとの価格が示されている。
地域間の差を見るには参考になります。
ただ･･･これをベースに敷地面積を掛けたものが、適正な価格かといえば、多くの場合Ｎｏ.です。
なぜか、理由はいくつかあります。
税金算定のための価格であることが１つ。
最も注意すべきは、敷地の規模や形状、接道関係によって、価格は大きく変わるからです。
具体例を一つ･･･
都内近郊、店舗もマンションもＯＫな地域です。
土地価格を路線価ベース [100万円/平米]×[土地面積]で考えていたＡ氏。
近くの土地の売買価格 [150万円/平米]×[土地面積]で考えていたＢ氏。まず、その価値がないことは明らかでした。
なぜか？
そこを利用して建物建築を想定してみると明確になる。
その土地はまとまった規模があり、通常であれば低層階を店舗、中層階をマンションとして利用するのにちょうど良い。
投資対象としてみても優良なエリアです。
ところが、極めて複雑な形状、奥まった部分が孤立して袋地に近い。
土地を二分して最適な建物を想定してみましょう。
土地１について
低層階もマンション利用です。
日影規制っていうのがあるんですが、敷地に凹凸が多いと、その影響を受けやすく、効率的に利用できなくなります。
また、本件のような細長い土地は住宅設計上の多様性に欠ける面がある。これもマイナス要因。
本来とれたはずの床面積がとれない。売ったり貸したりするスペースが減るということは、それだけ土地の効用が下がる、価値が低くなるということです。
土地２について
単体で見れば店舗立地としての条件が揃っています。
人通りの多い街路沿い、間口の広い角地で視認性も高い。
高い家賃がとれる店舗となるはずです。
全体としては、土地1の面積が大きいので、単位あたりの価格は低くなるでしょう。
マンション賃料単価 ＜ 店舗賃料単価
適正価格を出すために
２つの方法論からアプローチして、出てきた価格に対して検証を行っていきます。
結果、適正価格は80万円/平米でした。
大したこと無い？イメージがわかない！？
総額で示してみましょう。この敷地は千平米あります。
| 算定した人 | 単価 | 総額 | 鑑定結果との差額 |
|---|---|---|---|
| 鑑定士(私) | 80万円 | ８億円 | − |
| Ａ氏 | 100万円 | １０億円 | ２億円 |
| Ｂ氏 | 150万円 | １５億円 | ７億円 |
Ｂ氏の場合、７億円の差が出ます。適正価格の倍近く違うわけです。
個人でも企業でも、これは大きな話です。
売る時にわかったではちょっと遅い。
企業不動産として見れば、情報開示の観点、会計上の問題ありです。
軌道修正が早いに越したことはありませんね。
※今回のケーススタディはこれまでの経験を基にしたフィクションです
☆ 参加中
[土地の形はさまざま]
この建物に関するブログはこちら
日本No.1マンション 平河町森タワーレジデンス
単価に関するブログはこちら
その１
単価について考える
その２
不動産の単価 ☆ 注意報
