不動産の価値は路線価をみればわかる！？

　　☆　Pray for Japan

路線価･･･土地の税金算定のために、この通りは50万円/平米
といった、路線(道路)ごとの価格が示されている。

地域間の差を見るには参考になります。

ただ･･･これをベースに敷地面積を掛けたものが、適正な価格かといえば、多くの場合Ｎｏ.です。

なぜか、理由はいくつかあります。

税金算定のための価格であることが１つ。

最も注意すべきは、敷地の規模や形状、接道関係によって、価格は大きく変わるからです。

具体例を一つ･･･

都内近郊、店舗もマンションもＯＫな地域です。

土地価格を路線価ベース [100万円/平米]×[土地面積]で考えていたＡ氏。
近くの土地の売買価格　 [150万円/平米]×[土地面積]で考えていたＢ氏。
まず、その価値がないことは明らかでした。

なぜか？
そこを利用して建物建築を想定してみると明確になる。
その土地はまとまった規模があり、通常であれば低層階を店舗、中層階をマンションとして利用するのにちょうど良い。
投資対象としてみても優良なエリアです。

ところが、極めて複雑な形状、奥まった部分が孤立して袋地に近い。

土地を二分して最適な建物を想定してみましょう。

土地１について
低層階もマンション利用です。
日影規制っていうのがあるんですが、敷地に凹凸が多いと、その影響を受けやすく、効率的に利用できなくなります。
また、本件のような細長い土地は住宅設計上の多様性に欠ける面がある。これもマイナス要因。

本来とれたはずの床面積がとれない。売ったり貸したりするスペースが減るということは、それだけ土地の効用が下がる、価値が低くなるということです。

土地２について
単体で見れば店舗立地としての条件が揃っています。
人通りの多い街路沿い、間口の広い角地で視認性も高い。
高い家賃がとれる店舗となるはずです。

全体としては、土地1の面積が大きいので、単位あたりの価格は低くなるでしょう。
マンション賃料単価＜店舗賃料単価

適正価格を出すために
２つの方法論からアプローチして、出てきた価格に対して検証を行っていきます。

結果、適正価格は80万円/平米でした。

大したこと無い？イメージがわかない！？

総額で示してみましょう。この敷地は千平米あります。

算定した人	単価	総額	鑑定結果との差額
鑑定士(私)	80万円	８億円	−
Ａ氏	100万円	１０億円	２億円
Ｂ氏	150万円	１５億円	７億円

Ｂ氏の場合、７億円の差が出ます。適正価格の倍近く違うわけです。
個人でも企業でも、これは大きな話です。

売る時にわかったではちょっと遅い。
企業不動産として見れば、情報開示の観点、会計上の問題ありです。

軌道修正が早いに越したことはありませんね。

※今回のケーススタディはこれまでの経験を基にしたフィクションです

　☆　参加中

[土地の形はさまざま]

単価に関するブログはこちら
その１
単価について考える
その２
不動産の単価 ☆ 注意報