単価について考える
不動産鑑定士･不動産戦略アドバイザー の Satoshi です。
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単価とは「商品などの１個当たり、または１単位当たりの値段」
不動産はよく単価で示されます。坪単価とか平米単価とか。
土地や建物、規模は様々ですが、単位面積あたりにすると比較しやすいからです。
また、坪単価という尺度で一定の相場が形成されているのも事実です。
ex.「事務所の賃料は坪2万円、100坪だから、賃料は200万円」といった具合
比較に便利な不動産の単価ですが、実は注意点や落とし穴がある。
これについては 近日ＵＰするブログで。
[単価と総額の関連･･･]
★☆★☆ 展望台の単価！？
先日、スカイツリーやブルジュ･ハリファの単価が記載されているニュース記事を見ました。
「高さ1mあたりの展望台料金･･･違和感があるのはなぜ？」
マンションやオフィスの価格･賃料に比べて、スカイツリーは単価で比較する対象が少ない。
100M以上異なる高さの展望台を単価で比較するより、総額で比べた方が分かりやすいですよね。
そもそも、高さ１Mごとに価値があるわけではなく、一定の高さを超えると、初めて眺望としての価値が生まれる。
高さＡから料金Ｂをざっくり決めていくと、結果的にB/Aが３〜８くらいに収まるということでしょう。
100M超の展望台、高さと料金まとめ
| 施設名 | Ａ高さ | Ｂ料金 | 参考B/A |
|---|---|---|---|
| ブルジュ･ハリファ (ドバイ) | 452M | 約2,200円 | 4.87 |
| 東京スカイツリー 第二展望台 | 450M | 3,000円 | 6.67 |
| 東京スカイツリー 第一展望台 | 350M | 2,000円 | 5.71 |
| 横浜ランドマークタワー | 273M | 1,000円 | 3.66 |
| 東京タワー | 250M | 1,420円 | 5.68 |
| 六本木ヒルズ スカイデッキ | 238M | 1,800円 | 7.56 |
| 東京都庁 | 202M | 無料 | − |
| 福岡タワー | 123M | 800円 | 6.50 |
| 横浜マリンタワー | 106M | 750円 | 7.08 |
| 文京シビックセンター | 105M | 無料 | − |
★☆★☆ 東京スカイツリー 料金考察
東京タワーを基準にスカイツリーの料金を考える。
加えて、その他施設との比較を行う。
東京タワーは1,420円、他の施設を見ても200M台は1,000円台が相場のようです。
スカイツリーは450Mと350M、350Mなら2,000円台か･･･多くの人に見てもらうことを考えると、2,000円に留めるのが現実的。
では、450Mは！？日本最高高さ、稀少性が高い。500円加算だとプレミアム感がない。1,000円加算にしよう。
と・・・勝手な想像ですが、こんな決め方ではないでしょうか。
無料の２施設は都庁と区役所、無料というのも納得です。
ブルジュ･ハリファはドバイ。海外は物価や価値観が異なるため、比較対象としては弱い。
ちなみに、中東地区では、クウェートやサウジアラビアで、ドバイのブルジュ･ハリファを超える1,000M超建物の計画がある。
1,000Mを超えると、それこそ「料金÷高さ」でいえば割安になるでしょう。
利用者にとっては「総額いくら」が重要です。
であれば、お台場で観覧車に乗るのか、東京タワーか、六本木ヒルズでショッピング＋スカイデッキか、話題性の高いスカイツリーか。
こうした観点で比較すると思うのです。
景色も重要ですよね。都心ど真ん中から見るのと、下町付近からの眺望は異なるはず。
[まだ幼い頃のスカイツリー]
総額比較では妥当と考えられるスカイツリーですが、家族にやさしい料金設定であってほしい。
小さい子が一番楽しみにしているはずだから･･･
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